En 2020, la production du secteur immobilier était de 608 milliards d’euros. Sa part dans l’ensemble de la production des branches est de 15%, dont 6,8% pour la construction et 8,3% pour les activités immobilières. Le secteur de l’immobilier connait une crise depuis 18 mois avec une chute des ventes de plus de 20%, essentiellement causée par la hausse des taux d’intérêt. Sous l’effet de l’inflation, la Banque centrale européenne a augmenté les taux auxquels elle prête de l’argent aux banques des particuliers. Si le crédit immobilier a longtemps été très abordable, encourageant ainsi l’achat, les taux d’emprunt ont augmenté en 2023 pour atteindre autour de 4%. Conséquence de cette politique : la capacité des ménages à emprunter s’est réduite. De l’avis des experts interrogés par Le Petit Sarthois, le marché est désormais dans une forme d’attentisme que les banques prêtent plus facilement de l’argent (et à des taux plus bas) ou que les prix des biens baissent. En attendant, le marché de la location se retrouve également bloqué, car les potentiels primo-accédants ne peuvent plus acheter. Mais il semble que la rentrée de septembre voit la tendance se retourner, avec une inflexion des taux d’intérêts ainsi qu’une reprise des compromis de vente déposés dans les agences immobilières. Le Petit Sarthois s’intéresse depuis son lancement à ce secteur essentiel dans notre quotidien, qui emploie des centaines de personnes en Sarthe et qui permet à chacun de réaliser son rêve. Nous sommes donc allés rencontrer les professionnels du secteur, afin de comprendre la conjoncture actuelle, et nous vous proposons un Dossier sur les raisons qui nous poussent à voir dans cette fin d’année une reprise du marché, ce qui serait une bonne nouvelle pour ce secteur essentiel à l’économie sarthoise.
Les courbes inversées entre ventes de logements et taux d’intérêts
Les taux d’intérêt jouent un rôle crucial dans la dynamique des prix, mais également sur le nombre de transactions au sein du marché immobilier. Plus les taux sont bas, moins un crédit immobilier est cher, et plus cela incite à l’achat. La tendance inverse entre le nombre de transactions et le taux d’intérêt sur les crédits immobiliers en France se matérialise clairement sur ce graphique. Entre 2012 à 2020, les ménages français bénéficiaient de taux en baisse presque perpétuelle, concomitante à d’une hausse continue du nombre d’achats de logements. Lorsque la politique monétaire est devenue très restrictive dans la période post-covid, pour faire face à l’inflation naissante, la demande de biens immobiliers a chuté. Le prix du crédit, cumulé à l’inflation faisant baisser le pouvoir d’achat de beaucoup de ménages (les salaires ne suivant qu’avec du retard), a contraint beaucoup de français à reporter leur investissement, voire, tout simplement, à y renoncer. Dans le même temps, les propriétaires ont été encouragés à attendre, raréfiant dans le même temps l’offre de biens disponibles.
Les taux d’intérêts à la baisse et probablement bientôt autour de 3%
Auparavant établis à un seuil supérieur à 4%, les taux d’intérêts sont aujourd’hui autour de 3,65% (source : Pretto). La baisse des taux d’intérêts s’est intensifiée au second semestre de l’année 2024, notamment depuis la fin de l’été. Cette baisse continue avec les annonces de la BCE qui ne cesse de diminuer ses taux directeurs, aujourd’hui fixés à 3,5% (octobre 2024). Si une première baisse de 25 points est actée en septembre, suivie d’une autre d’ici la fin de l’année, les taux de crédit immobilier pourraient enfin flirter avec les 3% d’ici cette fin d’année. « Cette baisse va débloquer certains projets immobiliers et les acheteurs se feront alors plus nombreux sur le marché », indique Fabien Prat de l’agence CAFPI Le Mans. Ce que constate une étude récente de Guy Hoquet, qui comptabilise les compromis de vente déposés dans les agences. On constate une nette hausse en octobre des compromis déposés dans leurs agences.
Le Mans est une ville attractive : il est intéressant d’y acheter sa maison ou son appartement
L’immobilier au Mans reste attractif, « la proximité de la région parisienne et le fort rendement des biens sont deux atouts pour la ville et ses alentours », indique Marielle Maufrais, gérante de l’agence 72 immobilier au Mans. D’ailleurs l’investissement y reste intéressant, malgré la crise. Une étude de septembre 2024 parue dans Le Parisien portait sur le temps nécessaire pour que l’achat coûte moins cher que la location en France ville par ville, et Le Mans apparait au top avec seulement 4 ans et 11 mois !
Prix au m² au Mans : quels niveaux ont été notés dans la commune en octobre 2024 ?
Au Mans au 1er octobre 2024, les prix moyens relevés pour les maisons étaient de 2.131€/m², en hausse de 4% environ versus 2023. Quant aux appartements, ils atteignaient 2.218 €/m², toutes surfaces confondues. Dans cette ville, le prix moyen du mètre carré est supérieur de 26% à celui du mètre carré départemental qui est de l’ordre de 1.629 €. (Source : www.immobilier.lefigaro.fr)
31% des ménages ont effectué une visite de biens en 2023-2024
Après une année 2023 difficile, le marché immobilier n’a pas encore retrouvé toutes ses couleurs. Malgré un passage sous de meilleurs auspices en cette rentrée 2024, ces signes prometteurs ne permettent pas d’annoncer une reprise solide du marché tant la crise de l’an dernier a été profonde ; « sans doute la pire année pour l’immobilier depuis 2008 avec une baisse de transactions record » souligne Marielle Maufrais de 72 immobilier. « En cette rentrée 2024, les acheteurs sont quand même de retour sur le marché » commente Wilfrid Berceron du Groupe Marteau Immobilier. Toutefois, l’engouement n’est pas le même que lors de la période post confinement. Si les acquéreurs semblent avoir la main sur le marché, les vendeurs sont encore bien souvent obligés de baisser le prix pour pouvoir vendre leur bien : « la tendance est encore à la négociation pour les acheteurs», souligne Denis Chantepie de la FNAIM Sarthe. Si le marché immobilier bat de l’aile, les Français ne se désintéressent pas pour autant de la pierre. Au cours de l’année qui s’est écoulée, 31% des ménages ont effectué une visite de bien ! (source www.hosman.com) Si l’on projette que les prix repartiront à la hausse en 2025 dans une logique de reprise solide du marché, rien n’est vraiment sûr. Le marché immobilier reste très corrélé à l’inflation et aux taux d’intérêts ; il est donc très dépendant du contexte économique et géopolitique. En revanche, à la sortie de l’été 2024, l’inflation se stabilise et les taux immobiliers baissent, améliorant la capacité d’emprunt des acheteurs. On parle souvente de crise de l’immobilier en établissant une comparaison avec la période post confinement qui était exceptionnelle, et donc anormale. « Là nous sommes revenus à quasi la normale » exprime Denis Chantepie, Président délégué de la FNAIM Sarthe.