Bruno RéchardAprès les baisses de juin et septembre, la Banque Centrale Européenne (BCE) a annoncé le 16 octobre dernier une nouvelle diminution de 0,25% de ses taux directeurs. Les taux directeurs sont les taux d’intérêt fixés par la BCE qui influencent les conditions de crédit dans l’ensemble de l’économie. Ce mouvement accompagne une baisse généralisée de l’inflation dans la zone euro et devrait continuer à accroître les capacités d’accès à la propriété des Français, et notamment les primo-accédants. Une fois n’est pas coutume, nous avons rencontré Fabien Prat et Dany Portier, de CAFPI Le Mans, pour faire le point sur la météo des taux et analyser avec eux les raisons d’être optimistes sur l’embellie attendue en 2025.
Une baisse des taux qui se poursuit en cette fin d’année
« L’inflation sur un an dans la zone euro est descendue en septembre dernier sous les 2% (à 1,7% exactement selon Eurostat). En France, selon l’Insee, les prix à la consommation ont baissé de 1,2% entre août et septembre et l’inflation sur un an s’affiche à 1,1%. Il est donc primordial pour soutenir l’économie et relancer la croissance, que la BCE agisse sur ses taux », précise Fabien Prat, Courtier en prêts immobilier chez CAFPI Le Mans. Cette nouvelle baisse des taux de la BCE a été anticipée par les banques qui continuent au fil des mois de proposer des taux de crédit immobilier de plus en plus bas, pouvant atteindre jusqu’à 3,15 % sur 20 ans (octobre dernier). Les banques retrouvent des conditions favorables pour octroyer des crédits au meilleur prix, d’autant que le retour de la concurrence entre les établissements bancaires joue à plein. « Nous travaillons actuellement avec toutes les banques en Sarthe » commente Dany Portier, Responsable de CAFPI Le Mans, « car l’objectif est de trouver la banque adaptée à chaque dossier, car les situations de nos clients sont toujours différentes et un projet peut correspondre aux critères pour une banque, mais pas pour une autre.»
Le retour des primo-accédants
Cette baisse des taux de crédit immobilier favorise le retour des primo-accédants. Les primo-accédants sont les personnes qui achètent leur première résidence principale. Selon les chiffres de la Fédération bancaire française, la production de crédit immobilier repart à la hausse, avec 11,3 milliards € accordés en juillet, contre 8,1 Mds € en mai. « Chez CAFPI, nous constatons évidemment cette hausse de la production. Nos courtiers ont monté depuis le début de l’année 35% de dossiers en plus qu’en 2023 », ajoute Dany Portier. Selon les derniers chiffres de la Banque de France, les primo-accédants représentaient à fin juillet la moitié de la production de crédit. Et le projet de généraliser le prêt à taux zéro qu’étudie le gouvernement pour une mise en place début 2025 pourrait accélérer le mouvement.
La baisse de l’apport ouvre plus grandes les portes de l’emprunt
Autre conséquence de la baisse des taux en cours, les banques ont assoupli leurs exigences en matière d’apport personnel. L’apport personnel est la somme d’argent que l’emprunteur apporte lui-même pour financer son achat immobilier. « En 2023, on a vu des établissements demander jusqu’à 25% d’apport, ce qui a été un frein pour de nombreux acquéreurs potentiels, en particulier les primo-accédants », souligne Fabien Prat. Le niveau des taux et de l’inflation contribuent à l’allègement des critères de financement. « Ainsi, les banques acceptent désormais des apports plus modestes, souvent autour de 10 à 15 % du prix d’achat, même si sur septembre la moyenne est restée à 21% », précise Fabien Prat.
Les critères qui déterminent un bon dossier
Les taux d’emprunts dépendent de la qualité d’un dossier, «si vous êtes en CDI, que vous avez un apport personnel et un taux d’endettement raisonnable, alors le taux sera intéressant» commente Fabien Prat. « La nouveauté depuis 2 ans concerne la qualité énergétique du bien acheté, de plus en plus regardé par les banques. Un bien acheté en lettres A, B, C ou D sera un gage de confiance pour la banque, c’est donc aussi un point de vigilance pour les emprunteurs.»
