L'ecrin du Buisson

LE MANS : DES PRIX RAISONNABLES CERTES… MAIS QUI MONTENT TOUJOURS.

Le Mans mérite bien plus que 24 h d’attention. Aussi étendue que Lyon pour environ six fois moins d’habitants, la cité des mythiques 24 h est rarement étouffée par le trafic automobile et jouit d’un cadre de vie paisible. Son paysage urbain s’est dessiné dès le début du 19e siècle avec les «mancelles», maisons ouvrières individuelles à un étage qui se sont alignées à un rythme effréné sous l’impulsion du préfet Eugène… Mancel. Aujourd’hui encore, la Sarthe est avec la Mayenne le département des Pays de la Loire comptant le plus de propriétaires avec 64 % des habitants. Et longtemps, Le Mans a bénéficié de prix exceptionnellement bas pour une agglomération de cette importance. Néanmoins l’année 2023 a marqué un coup d’arrêt à l’effervescence immobilière post-covid, nous avons rencontré 2 agents immobiliers implantés depuis plus de 20 ans sur la ville, qui nous décryptent la conjoncture actuelle : Marielle Maufrais de 72 immobilier et Wilfrid Berceron du Groupe Marteau Immobilier.

Certains quartiers du Mans voient leurs prix baisser, d’autres monter : la fameuse loi de l’offre et de la demande

« Depuis septembre 2023 nous avons des difficultés à trouver des biens à vendre, on constate un attentisme » explique Marielle Maufrais, qui dirige l’agence 72 immobilier située quartier du Polygone au sud du Mans. « L’offre n’est donc pas supérieure à la demande et de ce fait les prix ne baissent pas ».  Les acheteurs quant à eux éprouvaient jusqu’à il y a peu des difficultés à emprunter, ou à des taux élevés leur faisant perdre du pouvoir d’achat immobilier, barrant la route de leurs projets… « Les acheteurs sont toujours là, mais avec moins de pouvoir d’achat. Ainsi certains secteurs ont quand même vu leurs prix baisser, comme quartiers Les Sources, Pontlieue ou Vauguyon. Mais sur d’autres quartiers comme gare sud, Olivier Heuzé, jardin des plantes, les prix n’ont pas baissé», précise Marielle Maufrais. 

Le Groupe Marteau s’accorde sur le même constat, cela dépend des quartiers. « Nous avons davantage de transactions au sud du Mans, car les prix y sont plus attractifs. Le marché n’est lié qu’à une seule chose : le bon produit au bon prix. Dans ces secteurs sud, le marché s’est ainsi mieux rééquilibré qu’au nord où les habitants déménagent moins : plus d’offres au sud, acheteurs moins exigeants, donc petits prix au sud et délais de vente rapide » indique Wilfrid Berceron, qui dirige depuis 20 ans pas moins de 30 négociateurs répartis sur 9 agences en Sarthe. «Mais le nord reste une valeur sûre, certes moins dynamique en nombre de transactions mais il reste un secteur très prisé des acheteurs.»

Un coup d’arrêt entre octobre 2023 et mai 2024 qui oblige les agents immobiliers à hausser leur niveau d’exigence

« Nous avons réussi à passer la crise » se félicite Wilfrid Berceron. « Nous avons haussé notre niveau de compétences en lançant une école de formation interne appelée  LIFE. Et nous avons diversifié nos activités avec le viager, la location, la transaction de fonds de commerces et l’expertise immobilière ». Le Groupe Marteau s’apprête à conclure une année 2024 meilleure que 2023 ! Grosse performance dans le contexte actuel. Le coup d’arrêt a aussi été rude pour 72 immobilier, et Marielle Maufrais compare avec la crise financière de 2008, qui a marqué les esprits. « Cette crise a néanmoins permis de valoriser le travail de l’agent immobilier, qui dispose de toutes les connaissances pour bien évaluer un prix » prévient Marielle Maufrais. « Le bien à la vente ne doit pas être surévalué, et les critères sont complexes et nombreux, la surface et la localisation ne peuvent seuls déterminer le prix de vente. Le prix c’est un prix de marché puis des plus-values et des moins-values, et elles sont nombreuses.»

Un retour des primo accédants et des investisseurs

Le marché a été bouleversé par la composante énergétique des logements. « Je n’ai pas une seule journée où je ne dois pas traiter une question sur le DPE » commente Wilfrid Berceron. « A partir de la lettre «E» ils s’interrogent. Sur Le Mans nous avons beaucoup de mancelles et de Leroy-Haricot des années 70, dont très peu présentent un diagnostic performant. » précise le Responsable du Groupe Marteau qui a note un retour des primo-accédants et des investisseurs depuis l’été. Quant à 72 immobilier, elle est située au cœur de cette zone au rapport qualité prix excellent : «J’ai par exemple une maison de 100 m2 quartier Polygone, années 70, avec un garage de + 30 m2 et un beau jardin. Prix 220 000 € négociable. Plus généralement nos clients veulent la plupart du temps un garage, 3 chambres voire 4 (avec les familles recomposées), une chambre de plain-pied, pas trop de travaux avec de belles finitions, et un bon DPE.» L’acheteur est donc devenu plus exigeant, bien conseillé par les bons agents immobiliers qui filtrent les dossiers en amont, afin d’éviter aux vendeurs le blocage d’une vente pour refus de prêts. « Nous n’avons eu depuis 2021 qu’un seul refus de prêt. On demande à nos clients une simulation de leur banque de moins de 15 jours. Tout le monde gagne du temps » explique Marielle Maufrais qui emploie 6 négociateurs répartis sur toute la Sarthe.

72 IMMOBILIER

1, rue du Polygone, LE MANS 02 43 75 00 00

MARTEAU IMMOBILIER

14 place Aristide Briand, LE MANS – 02 43 24 64 02

Bruno Réchard

Bruno Réchard, rédacteur en chef du Petit Sarthois

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