Bruno RéchardMême si louer un logement au Mans coûte moins cher que dans de nombreuses autres grandes villes, les loyers ont augmenté ces derniers temps, conséquence de la hausse du nombre d’étudiants, de la concurrence des locations Air B&B, et du niveau d’exigence plus élevé des locataires. Nous avons rencontré le leader sarthois dans le domaine, Citya, qui gère 20 000 lots de copropriété au Mans et 6 000 lots en gestion locative ! Tour d’horizon d’un marché en plein essor, à l’aune de l’annonce de la création du Campus Universitaire qui verra le jour en 2026 quartier gare sud du Mans.
Une demande plus forte que l’offre
Les jeunes primo-accédants éprouvent de grandes difficultés à acheter leur « chez soi » du fait de la hausse des taux, entrainant un maintien en location, et par conséquent une pénurie de biens. Ce que confirme Christèle Joubert, Directrice de Citya Horeau Couffon en centre-ville : « Nous avons eu moins de préavis de départ d’étudiants cet été » constate-t-elle « ce qui a entrainé une petite tension sur l’offre de T1 à la location ». Il faut dire que la majorité des biens loués par Citya concerne des studios/T1, environ la moitié des biens proposés. « On n’a pas construit suffisamment pendant des années au Mans, ce qui fait qu’on se retrouve 10-15 ans après avec une demande plus forte que l’offre», ajoute Pedro Chami, directeur de l’agence Citya Plantagenêt, qui note que les exigences des locataires ont également évolué. « Le parc immobilier devient vieillissant. Les biens rénovés et qualitatifs sont prisés, les autres beaucoup moins. Les locataires s’éloignent aussi des biens en diagnostiqués F ou G. » détaille-t-il.
Les quartiers nord plus recherchés, mais arrive un nouveau secteur porteur : gare sud.
Comme pour le marché de la transaction, la ville du Mans est coupée pour ainsi dire en deux. Maxence Boutier, Directeur de la 3ème agence du Mans, Citya Termeau-Garnier, explique les différences entre les quartiers :
« Les quartiers les plus demandés, donc les plus chers, sont situés en centre-ville, à l’université et sur Prémartine / Jardin des plantes. A l’opposé, les prix baissent dans les quartiers sud, sauf quartier gare-sud qui abritera un nouveau projet universitaire en 2026.»
Ce nouveau campus va se situer dans le prolongement du quartier d’affaires Novaxud, où le mètre carré entretenu peut frôler le seuil des 1.800 €, pour des taux de rendement supérieurs à 5% l’an.
La rénovation de la ville du Mans et de son parc de logements est très positive
Près d’un logement sur deux est d’ailleurs loué meublé. Christelle Joubert souligne d’ailleurs la belle évolution des biens loués « Les appartements sont mieux isolés, disposent de cuisines aménagées et équipées, de balcons, d’une belle salle de douche à l’italienne : clairement le niveau de prestations a bien changé depuis 10 ans ». Autre sujet abordé, le besoin de circuler sans voitures, et Pédro Chami de se féliciter des travaux entrepris par Le Mans Métropole et la ville
« Les travaux entrainent un peu de désagréments certes, mais le projet est très intéressant avec des transports en commun efficaces, des réseaux de chaleur qui baisseront le coût des énergies, les voies aménagées pour les mobilités douces type vélos, un vaste programme de modernisation de la ville qui va permettre d’attirer les futurs habitants de demain ».
La colocation présente des limites, surtout pour les appartements partagés en baux séparés.
Du fait de la pénurie, certains s’organisent pour louer à plusieurs, mais attention les locations de chambres en baux séparés est réglementée, comme le rappelle Christèle Joubert « Ce fonctionnement crée des nuisances pour le voisinage avec des allers et venues démultipliés » et Pédro Chami de rappeler que « les canalisations des immeubles sont prévues pour un volume d’eau, les aménagements tardifs avec point d’eau dans toutes les chambres entrainent des problèmes d’évacuations…» Le mieux est de louer dans des résidences modernes et confortables, où la conception amont a prévu une relative densité de population.
« Nous avons 2 beaux programmes qui verront le jour en 2026 : La Foresterie avec 66 T1 meublés, excellent investissement de moins de 100 000 € avec des loyers de près de 400 € / mois (Université). Et aussi le projet des Halles avec de grands appartements de hauts standings au cœur du centre-ville du Mans » se réjouit Pedro Chami.
Citya Plantagenêt
16 place de l’Éperon, Le Mans – 02 43 21 02 40
Citya Horeau Couffon
10 place Franklin Roosevelt, Le Mans – 02 43 54 03 60
Citya Termeau Garnier
35, rue d’Alger, Le Mans – 02 43 52 01 00
