Bruno RéchardNous les avions interviewés dans notre Numéro spécial Immobilier de novembre. Devant l’engouement de nos lecteurs pour cette présentation de « L’immobilier pour tous » (Anthony et Kevin ont reçu de nombreux appels), nous avons décidé d’approfondir le sujet avec eux.
Outre les témoignages clients, il nous apparaissait intéressant de creuser les idées reçues qui brident le marché, alimentées par les émissions à scandales sur des chaines de téléréalité. Les déboires de propriétaires certes existent, mais ils ne représentent qu’une infi me minorité du marché de l’investissement locatif, plutôt peuplé d’investisseurs qui se frottent les mains. C’est en effet un marché lucratif s’il est bien géré, bien organisé, et si vous connaissez les fi celles légales pour rendre vois investissements plus performants. Tour d’horizon des idées reçues avec nos deux conseillers manceaux, qui ne portent toujours pas de cravates ni n’utilisent du jargon fi nancier, mais qui usent plutôt du bon sens sarthois, appuyés par des exemples concrets et des rendements à faire pâlir les conseillers en patrimoine ou les banquiers locaux.
n°1 : « IL FAUT ÊTRE RICHE POUR INVESTIR »
« Pas du tout ! Pour investir dans l’immobilier, il faut juste faire attention à ses dépenses, avoir des comptes propres et de l’épargne », explique Anthony, co-fondateur de « L’Immobilier pour tous » avec son frère Kevin. « Par contre, pour investir, il vous faut aujourd’hui un minimum d’apport. Bien souvent, il faut pouvoir mettre 10 à 15 % d’apport », précise Kevin. Tous les deux enchainent les rendez-vous avec des investisseurs locaux, proposant une prestation « clé en main » de la recherche du bien à rénover jusqu’à la gestion des locataires une fois le bien complètement rénové.
n°4 : « UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER N’EST RENTABLE QU’APRES LE REMBOURSEMENT DE SON PRET »
Faux. Investir dans un bien peut être rentable dès l’acquisition pour peu que les loyers soient supérieurs aux remboursements d’emprunts + frais. Voir ci-après l’exemple exemple de Hippolyte R.
n°7 : « JE DEPASSE LE TAUX D’ENDETTEMENT MAXIMUM : JE NE PEUX PLUS INVESTIR »
« Il faut savoir arbitrer son patrimoine, revendre, se désendetter pour racheter. Certaines banques vont également au-delà de 35 % en faisant des dérogations », estime-ton chez L’immobilier pour tous. Pour Anthony Lemeunier, mieux vaut peut-être même investir dans du locatif avant d’acheter sa propre maison : « Lorsqu’on achète une résidence principale, il s’agit d’un projet de vie, d’un achat plus sentimental : vous risquez donc de vous endetter davantage. Si vous souhaitez ensuite investir et que vous êtes déjà à la limite des 35 %, obtenir un nouveau prêt sera plus diffi cile. Si vous misez d’abord sur un investissement locatif, vous pourrez vous endetter plus facilement » confirme Kevin.
n°2 : « CE N’EST PAS LE BON MOMENT POUR INVESTIR »
Il ne faut pas investir, car c’est la crise : c’est faux ! « Bien au contraire, il y a toujours de bonnes affaires et les investisseurs potentiels passent à côté de leurs enrichissements », indique Kevin. Pour lui, « le plus important est de trouver un projet rentable ». Qui plus est, « l’évolution des taux est cyclique : les acquéreurs pourront renégocier dans quelques années. Le projet deviendra alors encore plus rentable ! » précise Anthony, qui propose au nouveau clients de commencer par une analyse de sa situation complète « C’est important pour bien conseiller ».
n°5 : « INVESTIR, CE N’EST QUE DES ENNUIS ! »
L’investissement locatif fait peur ! Impayés, dégradations, travaux, administratif… les diffi cultés et les tâches chronophages sont parfois le lot des propriétaires bailleurs. « Si cela est bien géré, il y a énormément de choses qui se maîtrisent et se délèguent », précise Anthony. « Tout est délégable à des professionnels comme nous », ajoutent en coeur les 2 frères. « En fait nous proposons des biens rénovés à la location, dans des fourchettes de prix premium, ce qui va fi ltrer naturellement les mauvais payeurs… » ajoute Kevin. Les statistiques nationales confirment ce point : 96% des locataires n’ont jamais de problèmes de loyers impayés.
n°3 : « INVESTIR DANS UN LOGEMENT LOCATIF VA FAIRE AUGMENTER MES IMPOTS »
Vrai et faux puisque cela dépendra de votre choix d’investissement. Pour preuve, investir dans l’immobilier avec un statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) vous permet de faire coup double : constituer un patrimoine pour vous et vos descendants et faire des économies d’impôts. « En défi scalisant vos revenus locatifs grâce au régime « réel simplifi é », également appelé LMNP classique, sans compter les amortissements liés aux travaux qui vont permettre un investissement net d’impôts. »
n°6 : « IL FAUT ETRE DEJA PROPRIETAIRE »
C’est faux ! « 50 % de nos clients ne sont pas propriétaires de leur résidence principale », confirme Anthony. « Les banques le demandent de plus en plus, mais vous trouverez toujours un organisme qui vous financera même si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale ». Pour cela, il vous faudra cependant frapper à davantage de portes, « et nous nous les connaissons les portes qui s’ouvrent. » commente Anthony qui gère déjà avec l’équipe, le patrimoine d’une quarantaine de sarthois.
HIPPOLYTE, LE MANS : CLIENT DEPUIS 2 ANS
Appartement 1
un F5 de 115 m2 au Mans Prix de l’appartement : 140 000 € Montant des travaux : 30 000 € Montant total de l’emprunt : 150 000 € sur 180 mois Remboursement du crédit + frais pour 1000 € par mois et encaissement du loyer de 1200 € par mois.
Appartement 2
un T2 de 53 m2 Prix de l’appartement : 71 000 € Montant des travaux : 5 000 € Remboursement du crédit + frais pour 400 € par mois frais compris et encaissement du loyer de 550 € par mois
TÉMOIGNAGE D’HIPPOLYTE, 26 ANS
(Réalisé le 20 novembre) « J’ai connu Anthony via une amie et j’avais besoin de quelqu’un qui connait bien le système. Je disposais d’un peu d’épargne et comme je suis célibataire, j’avais pu économiser chaque mois. Avoir fait appel à L’Immobilier pour tous m’a permis de me rassurer : d’abord par leurs connaissances, ensuite parce que je n’ai pas le temps de gérer les locataires, car je suis absent toute la semaine avec mes déplacements sur toute la France et même souvent à l’étranger. Au final avec le recul je ne regrette rien, je réfléchis même à investir dans un troisième bien, mais ce sera depuis l’étranger car depuis 18 mois je ne vis plus en France. Anthony, Kevin et leur équipe s’occupent de tout, c’est super confortable. »
