Bruno RéchardIls parlent investissement immobilier sans cravate ni jargon financier. Ils ont eux-mêmes réussi à bâtir un joli patrimoine immobilier en moins de 10 ans.
Anthony, 30 ans, 5 ans passés dans les troupes de marine de l’armée de terre ; Kevin, 28 ans, ingénieur diplômé de l’ESTACA de Laval. Ils ont créé L’IMMOBILIER POUR TOUS il y a 2 ans, une entreprise qui conseille Mr ou Mme « tout le monde » souhaitant investir dans la pierre. Ils œuvrent au Mans et aux alentours avec des rendements à faire pâlir les conseillers en patrimoine ou les banquiers locaux !
Nous les avons rencontrés et nous avons essayé de comprendre les clés d’un Business Model bluffant !
Un petit mot sur votre parcours ?
Anthony : j’ai fait ma scolarité au Prytanée de La Flèche puis je me suis ensuite engagé dans l’armée.
Kevin : moi j’ai fait une école d’ingénieur à Laval (l’ESTACA), puis un Master sur Paris.
A : Il y a 8 ans on a commencé à investir en parallèle de nos métiers par des petits investissements en faisant les travaux nous-mêmes. Jusqu’à arriver à avoir un beau parc locatif en Sarthe entre La Ferté-Bernard et Le Mans.
K : On gérait les investissements et les locataires le soir et les week-ends puis on avait pour projet de monter une boîte ensemble plus tard mais la vie a accéléré les choses et on a lancé notre boîte il y a 2 ans.
Qu’est ce qui a accéléré les choses ?
K : La forte demande ! Nos premiers clients ont été nos amis, qui en ont parlé à leurs amis, leurs familles, et cela a fait boule de neige.
A : Aujourd’hui nous gérons les investissements immobiliers pour une quarantaine de clients. Notre agence compte 6 personnes : nous deux + Florian, Maxime, Louis et Vanessa.
quelles sont vos motivations ?
A : Nous adorons aider les gens. Comme nous avons su nous constituer en 10 ans un petit patrimoine, nous souhaitons partager cette expérience avec d’autres particuliers. Ce qui nous guide c’est créer de la valeur, utiliser nos compétences et notre expérience en utilisant les bonnes recettes. Quand en plus nous parvenons à rénover énergétiquement le parc locatif et rénover les passoires thermiques, ça nous plaît.
K : Nous absorbons les problèmes pour nos clients. C’est une solution apaisante. Il faut juste nous faire confiance au départ, et nous aidons nos clients à améliorer leur vie quotidienne : soit pour travailler moins, soit pour partir en retraite plus tôt…
A : Et nos solutions sont accessibles par tous. Il suffit d’avoir une situation stable et une capacité d’investissement. Nous adorons l’idée de démocratiser l’investissement dans le locatif. C’est à la portée des ¾ des Français.
K : Sans compter que nos solutions font tourner l’économie, bien plus que l’empilement d’argent sur des comptes épargne, c’est un peu de l’argent qui dort, avec des rendements de quelques % quand nos solutions peuvent faire beaucoup plus !
« Nous facturons seulement s’il y a concrétisation, nos conseils sont gratuits »
Alors comment faites-vous ?
K : D’abord il faut aimer analyser les réglementations, la fiscalité, et modéliser un investissement avec toutes ses conséquences. Nous démarrons par une analyse patrimoniale.
A : Il faut que le client accepte le principe de se mettre à nu, car nous devons bien connaître sa situation pour bien le conseiller. Ensuite on propose en général un investissement en rapport avec sa capacité de financement. Et on modélise le coût, les travaux de rénovation, les délais, et les rendements attendus. Le principe est que les rentrées d’argent doivent financer les coûts, et faire un bénéfice.
K : Et comme nos prévisions s’avèrent exactes nos clients enclenchent le plus souvent un 2e investissement, puis un 3e, etc… Nous sommes rémunérés sur les résultats, pas sur les conseils au départ. C’est aussi ce qui rassure nos clients.
Cela paraît simple mais il doit y avoir des décisions complexes, et les erreurs peuvent coûter cher ?
K : Oui car on parle de sommes à 5 ou 6 chiffres… La première erreur est de conserver un bien qui ne présente plus d’intérêt en termes d’amortissements, et qui donc n’aura plus un bon rendement. Nous conseillons alors à nos clients de s’en séparer. En fait le mieux c’est d’investir dans des biens à rénover, car les amortissements vont permettre d’encaisser des loyers net d’impôt.
A : Le mieux c’est généralement de devenir loueur meublé non professionnel (LMNP) au régime réel simplifié, ou bien l’acquisition via une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés. Dans les deux cas, on peut ainsi bénéficier de l’amortissement.
Et pour les chefs d’entreprises, vous avez un tuyau ?
A : Pour eux, il est parfois intéressant de créer une Holding, puis une SCI, et de réinvestir avec cette nouvelle SCI.
K : L’avantage pour les chefs d’entreprises, c’est qu’avec nous ils peuvent se concentrer sur leur métier propre de gestion de leur entreprise. Nous nous occupons de tout : recherche du bien locatif, négociation avec l’agent immobilier, signature chez le notaire, suivi de chantier avec les artisans triés sur le volet… même l’achat des meubles et le choix des couleurs !
Ensuite il y a la recherche et la gestion locative, qui peut parfois être compliquée ?
A : Nous gérons totalement cette partie qui présente en fait peu de problèmes. Comme nous proposons des biens rénovés et de qualité, nos locataires viennent aussi chercher une certaine sérénité. Donc il n’y a pratiquement jamais de problèmes.
K : À l’agence nous sommes 6 dont Vanessa qui gère les locations. Nous gérons aussi bien des studios que des immeubles entiers. Le marché de la location est très intéressant au Mans car il y a peu d’offres mais beaucoup de demandes et notre parc locatif rénové séduit des bons locataires sélectionnés par Vanessa.
L’investissement immobilier est donc plus que jamais possible actuellement, en dépit de la hausse des taux d’intérêts ?
A : Oui les taux d’emprunts ont certes augmenté, mais le marché immobilier a changé. Le pouvoir revient aux acquéreurs avec des négociations sur les prix possibles.
K : Si l’évolution des taux s’inverse, il sera toujours possible de racheter son prêt à un taux
plus avantageux.
Témoignage d’un médecin urgentiste du Mans (réalisé par téléphone le 19 octobre)
« Kevin et Anthony m’ont impressionné par leur sérieux et par la valeur ajoutée qu’ils m’ont apportée ! Grâce à eux, j’ai réalisé 4 projets d’investissement immobilier locatif : un immeuble sur La Ferté-Bernard en 2020, trois autres au Mans depuis. Quelle aventure ! Étant père de 5 enfants, avec un travail prenant, je n’ai pas le temps de m’occuper de tout cela. Avec eux vous pouvez dormir tranquille, ils s’occupent même de trouver les locataires, y compris les professionnels quand il y a un pas de porte. J’ai le cas rue Nationale au Mans. En fait leurs analyses et leurs simulations sont précises et très justes. Mes 4 immeubles ont un rendement bien meilleur que mes placements d’avant. Je ne peux que recommander leurs services, leur transparence et leur professionnalisme.»
investissement de Quentin : Un immeuble de 5 appartements au Mans
• Prix de l’immeuble : 195 000 €
• Montant des travaux : 160 000€
• Montant total de l’emprunt : 370 000 € sur 240 mois + différé de 2 ans
• Au bout de 2 ans : remboursement du crédit de 2 150€ et encaissement des loyers de 2 500€, un investissement très rentable.
