Bruno Réchard
Nous avons rencontré Julien PORTAIS, Directeur Juridique des agences MARTEAU IMMOBILIER et spécialiste du viager. En 2015, il co-écrit l’ouvrage de référence dans la collection Droit Notarial «Le Viager» (éditions Ellipses) avec le Professeur Emérite Raymond LE GUIDEC. Il a répondu à nos questions sur ce type de transaction méconnue mais en plein essor depuis plusieurs années.
Pouvez-vous nous définir ce qu’est le viager ?
On peut définir le viager comme un dispositif de solidarité entre générations. Le viager consiste pour un vendeur à vendre un bien immobilier à un acquéreur en contrepartie du paiement d’une somme au comptant le jour de la signature de l’acte authentique appelée “bouquet”, et du versement mensuel d’une rente viagère, et ce, sa vie durant. Dans la grande majorité des cas, le vendeur reste vivre dans le bien, c’est ce qu’on appelle le viager occupé. Dans le cas contraire, on parlera de viager libre.
Cette solution prend-elle de l’ampleur en France ?
Depuis une dizaine d’années, on remarque une progression du nombre de ventes, chaque année de plus en plus importante, (6 % en 2022). On observe également que la vente en viager ne concerne plus uniquement l’Ile-de-France et la région PACA, et qu’elle se développe très rapidement en région. En effet rien que pour la Sarthe, on constate un doublement des demandes de valorisation sur un an faites auprès de notre service.
En 2022, une demande qui double en Sarthe
Comment expliquer ce succès ?
Il y a tout d’abord un constat sociétal : le vieillissement de la population et par corollaire le financement du mieux vivre de nos ainés. Selon la DREES (Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques), la France comptera plus de 21 millions de personnes âgées de plus de 60 ans d’ici 2030, soit environ 1/3 de la population.
Il y a également un constat patrimonial. Le patrimoine de nos séniors est en grande partie constitué de biens immobiliers, le plus souvent leur résidence principale. La vente en viager leur permet de le monétiser et ainsi en profiter de leur vivant. Ils peuvent aussi anticiper leur succession en effectuant, grâce au bouquet, une donation à leur(s) enfant(s), tout en préservant les droits du conjoint survivant étant donné que la rente mensuelle lui est réversible en exonération de droits de succession.
Quels sont les avantages pour le vendeur ?
Comme on vient de le dire, la vente en viager est envisagée le plus souvent car le vendeur souhaite rester vivre le plus longtemps possible chez lui, c’est-à-dire vendre en viager occupé. Il ne change donc pas ses habitudes et la rente viagère perçue lui permet d’améliorer son quotidien (accéder à de meilleurs soins, adapter le logement à la perte d’autonomie, avoir une aide à domicile…). Il est également prévu l’hypothèse d’une libération anticipée du bien par le vendeur (volonté personnelle ou obligation médicale) qui verra alors sa rente majorée selon un pourcentage prévu au contrat de vente au même titre qu’une indexation annuelle selon l’indice des prix à la consommation afin d’être en cohérence avec l’inflation. Autres avantages pour le vendeur, il n’aura plus la charge de certains travaux ni de la taxe foncière.
Une solution Gagnant-Gagnant
Quels sont les avantages pour l’acquéreur ?
Acquérir en viager permet à un plus grand nombre de personnes d’investir car l’apport personnel nécessaire au paiement du bouquet est beaucoup moins important que lors d’un investissement locatif par exemple, et donc de multiplier les investissements facilitant la constitution d’un patrimoine pour la retraite. Un autre avantage pour l’acquéreur est le montant des droits de mutation qui est réduit du fait de la réserve du droit d’usage et d’habitation, voire de l’usufruit faite par le vendeur. L’acquéreur aura également, en cas de libération anticipée du bien par le vendeur, la possibilité soit d’habiter le logement ou bien de le mettre en location, situation qui lui permettra de compenser une partie du montant de la rente versée.
Quelle est la fiscalité applicable ?
La rente perçue par le vendeur sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu, mais pas en totalité car, selon son âge, un abattement pouvant aller jusqu’à 70 % sera appliqué. Le montant imposable sera soumis aux prélèvements sociaux. Le bouquet sera exonéré de toute taxation. Quant à l’acquéreur, aucune fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu.
Une fiscalité avantageuse
Pour toute question complémentaire, contactez Julien Portais au 07 48 72 36 98 – j.portais@marteau-immobilier.com
