Dossier : Habitat et renouvellement urbain
72 IMMOBILIER - ÉTÉ 2022

Habitat et renouvellement urbain

« La ville est née de la rencontre des hommes et de leurs besoins d’échange. Le Mans a traversé l’Histoire avec une certaine sagesse qui lui est propre. Ses rues, ses maisons traduisent avec modestie les courants architecturaux de toutes les époques et témoignent d’une recherche de qualité de vie. Regarder la ville aujourd’hui, c’est lire toutes les mutations qu’elle a vécues. » Robert Jarry, ancien maire du Mans. Dans ce numéro dont le Dossier spécial est consacré au renouvellement urbain, il nous apparaissait intéressant de revenir sur les évolutions architecturales qui ont accompagnés les manceaux depuis les années 40. Au travers de ces bouleversements, on comprend mieux ce qu’est l’agglomération Mancelle en 2020, avec pour enjeu futur de la maintenir vivante et en permanente évolution.

Dossier Réalisé par Bruno Réchard

Années 40-50 : Le Mans s’agrandit par le sud

C’est avec l’arrivée de la grande industrie que Le Mans connait un développement périphérique considérable, particulièrement vers le sud avec l’aménagement de la gare de triage, puis l’installation des Usines Renault et Gnome-Rhône. Ces nouveaux pôles d’emploi contribuent à donner à la ville une étendue comparable à celle de Lyon, alors que sa population ne représente que 1/6e de la population lyonnaise.

La crise du logement devient particulièrement aiguë en 1950, le déficit est estimé entre 7 000 et 8 000 logements pour faire face à la croissance démographique. Cette situation alarmante explique et justifie les opérations de cités et de grands ensembles d’habitat collectif que l’on voit naître à partir des années 50. En 1954, plusieurs groupes HLM sont construits, comme celui des Maillets, celui de Brindenier et les 112 logements de la rocade sud. Mais le grand ensemble le plus significatif de cette période reste l’opération Ronceray-Glonnières. Sur un terrain de 20 ha se développent d’abord le Ronceray avec 817 logements HLM en 1956, puis les Glonnières avec 1 302 logements en 1959.

En parallèle, de nouveaux quartiers se développent, comme la cité du Maroc, la cité des Pins, et la cité des Bruyères, ou bien d’autres programmes HLM voient le jour comme l’immeuble HLM de Jean Le Couteur rue Courboulay (voir page 10).
La ville du Mans est alors la plus ouvrière de l’Ouest (quasi 50 % de la population) avec deux grosses entités : Renault compte 9 000 employés et la SNCF 6 300 et la ville ne compte en moyenne que 50 logements à l’hectare.

Années 60-70 : HLM et Percée Centrale passe de plus agricole à plus industrielle

L’accroissement démographique – la ville du Mans passa de 100 000 habitants en 1945 à 150 000 en 1975 – et la démocratisation de la voiture ont provoqué une intensification de la circulation automobile qui menace d’asphyxie le centre-ville. Plus d’un Manceau se souvient par exemple du cortège de caravanes empruntant le Tunnel les jours de départ en vacances. Ce phénomène concernait aussi bien entendu les poids lourds qui, d’après un comptage d’octobre 1962, étaient alors près de 3000 par semaine à remonter le tunnel. Un vaste plan de réorganisation du centre-ville, appelé « Percée Centrale », est mené dans les années 60. Les travaux bouleversent durant de nombreuses années la vie quotidienne des Manceaux. En 1977, l’avenue du Général-de-Gaulle est ouverte sur la place de la République. Sont aussi finalisés la place des Comtes-du-Maine, le carrefour Préfecture-Courthardy-Berthelot et la tour Émeraude.

Opération Ronceray -  Glonnières fin des années 50
Opération Ronceray – Glonnières fin des années 50

En parallèle, de nombreux programmes de construction voient le jour en périphérie: la ZUP de Coulaines-Bellevue en 1964 (1 605 logements HLM et 820 maisons individuelles), la ZUP Sablons-Gazonfier (7 800 logements HLM construits de 1964 à 1974) et la ville nouvelle d’Allonnes (3 000 logements HLM).

Années 80-90 : voies de communication et création des Zones d’Aménagement Concerté

Avec l’ouverture des nouvelles autoroutes et l’arrivée en 1989 du TGV Atlantique, Le Mans devient un carrefour essentiel de l’Ouest de la France. La zone nord voit l’arrivée de Auchan et d’un grand nombre d’enseignes. L’opération Etoile-Jacobins prévoit la nouvelle cité judiciaire et le centre commercial des Jacobins, sorte de petit mall à l’américaine. L’université du Maine se développe et compte alors quatre facultés (lettres, droit, sciences et sciences économiques). La salle de spectacles Antarès voit le jour en 1995. En ce début des années 90, la lecture de la cité devient complexe. En même temps que se jouent à la périphérie des enjeux importants, le centre est plus que jamais la vitrine urbaine de la ville.

Et l’habitat prend désormais en compte les différentes recompositions fonctionnelles. Ainsi les programmes comme celui de Gazonfier propose un nouveau concept de logements sociaux, où cohabitent locataires et propriétaires. Ces nouveaux quartiers agréables comportent ainsi à la fois des H.L.M, réalisés en petites unités, mais aussi des appartements en accession à la propriété, des lotissements et des maisons particulières. Ainsi peut-on mieux appréhender l’idée de mixité sociale. Simultanément, ces nouveaux programmes immobiliers permettent d’organiser de façon rationnelle les cheminements piétonniers, les espaces verts, le réseau d’eau potable et d’assainissement, routes, écoles… au travers des ZAC.

21e siècle : réhabilitation, éco-quartiers et BimbY

En matière de consommation d’espace, le PLU donne priorité au développement dans l’enveloppe urbaine par le renouvellement et la densification des espaces déjà bâtis. Les projets de réhabilitation de bâtiments construits au siècle dernier se multiplient, avec pour objectif de densifier la population résidant au Mans et ainsi de freiner l’étalement urbain. En parallèle, Le Mans retrouve le tramway qu’elle avait abandonné au siècle précédent. Simultanément, les enjeux environnementaux sont systématiquement intégrés dans les projets de construction. Le dernier PLU communautaire vise à renforcer la présence végétale en milieu urbain en faisant de la trame végétale un fil conducteur de la conception de tout projet. Après la RT 2012 qui a fait du bâtiment basse consommation la nouvelle référence (les constructions neuves consomment en moyenne 50 kWh par an et par m²), la RT 2020 va imposer le bâtiment à énergie positive. Autrement dit, nos logements seront capables de produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment et de réduire leur impact sur l’environnement.

Résidences principales selon le statut d'occupation Pour la CUM
Résidences principales selon le statut d’occupation Pour la CUM
Résidences principales en 2016 selon la période d’achèvement pour la cum
Résidences principales en 2016 selon la période d’achèvement pour la cum



ZOOM SUR

Sarthe Habitat, partenaire des projets immobiliers
Avec plus de 50 implantations locales (bureaux et agences), Sarthe Habitat mène ses activités de bailleur social avec un souci constant porté sur les conditions de vie des locataires et sur leur parcours résidentiel. Ils proposent des solutions de logements adaptées à tous les âges de la vie et soutiennent l’accession à la propriété des ménages. Leurs offres, multi-sécurisées, garantissent aux accédants la réalisation de leurs projets immobiliers. Maître d’ouvrage et constructeur, Sarthe Habitat inscrit dans ses programmes immobiliers les grands enjeux de notre société (vieillissement de la population, handicap et accessibilité, mobilités en général…). 
En qualité d’aménageur, Sarthe Habitat propose à ses acquéreurs, au même titre qu’un lotisseur privé, des terrains « libre de constructeur », bien orientés, viabilisés et situés à proximité des services et commerces.
Conscient de son implication dans les grands enjeux sociétaux, Sarthe Habitat a construit sa Responsabilité Sociale d’Entreprise (RSE) et s’engage à prendre en compte les intérêts et les attentes de ses parties prenantes ainsi que les impacts de ses activités sur la société et l’environnement.

www.sarthe-habitat.fr

10 logements labellisés Habitat Senior Services (HSS®) à Parigné-l’Evêque
10 logements labellisés Habitat Senior Services (HSS®) à Parigné-l’Evêque

Bruno Réchard

Bruno Réchard, rédacteur en chef du Petit Sarthois

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